Beograd i Novi Sad su godinama unazad bili najtraženiji gradovi za investiranje u stanove i kuće, ali manji gradovi poput Smedereva, Bora, Zaječara ili Vranja sve više dolaze u fokus kupaca i investitora koji traže povoljnije, ali perspektivne opcije.
Iako Jugoistočna Srbija učestvuje sa manje od 10% u ukupnom prometu nekretnina u Srbiji i sa oko 15% u građevinskoj aktivnosti, poslednjih godina beleži ubrzan rast koji ukazuje na brojne potencijale, ali i izazove.
podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) Premau prvom tromesečju ove godine svi regioni su zabeležili godišnji rast u broju prodaja i vrednosti prometa na tržištu stanova. Najveći rast prodaje stanova od 41,4% ostvario je region Južne i Istočne Srbije sa rastom vrednosti prometa od 87,8% u prvom kvartalu 2025. godine. Kada je reč o cenama stanova, u odnosu na prvi kvartal 2024. godine, cene su u regionu Južne i Istočne Srbije porasle za 6,14%.
podacima RGZU Boru je ponuda novogradnje slaba, odnosno gotovo da je i nema, ali su, prema, cene stanova u starim zgradama u 2024. skočile za čak 38 odsto, što predstavlja ubedljivo najveći rast u odnosu na sve ostale gradove u Srbiji. U vrhu po rastu cena kvadrata je i Zaječar, gde se beleži povećanje od 28 odsto.
Aleksandra Mihajlović sa portala 4zida kaže da su ovako visoke stope rasta uglavnom posledica niske osnovice – tržište je i dalje manje razvijeno, pa i relativno male apsolutne promene rezultiraju visokim procentima.
„Prosečna cena oglašenih stanova na 4zida u Zaječaru je oko 1.200 evra, dok je na osnovu 23 oglasa za prodaju kuća, prosečna cena kvadrata 590 evra. U Boru se cene kuća kreću od 1.000 do 1.300 evra po kvadratu. Ovaj rast cena u Boru prati investicioni zamah i otvaranje novih radnih mesta.
Smederevskoj Palanci za prodaju kuća Uima 39 oglasa, sa cenama od oko 320 do 1.000 evra po kvadratu. Smederevo nudi 52 oglasa za prodaju kuća, čija prosečna cena po kvadratu je 740 evra i 34 oglasa za stanove sa prosečnom cenom od 1.400 evra.
Niš, kao najveći centar juga Srbije, beleži cene stanova od oko 1.760 evra, a broj prodatih novih stanova porastao je čak za 60% u prvoj polovini prošle godine“, navodi Aleksandra Mihajlović.
Uporedna analiza cena kvadrata daje zanimljive podatke, za one koji žele da investiraju u nekretnine. U Beogradu se trenutno stan od 50 kvadrata u proseku može kupiti za oko 130.000 evra, odnosno za kvadrat je potrebno izdvojiti oko 2.630 evra. U Novom Sadu je prosečna cena oko 2.320 evra, pa 50 kvadrata košta oko 116.000 evra. Računica za manje gradove je daleko povoljnija.
stan od 50 kvadrata u Smederevu U Smederevu se, na primer, stan iste kvadrature može kupiti upola te cene, odnosno za taj iznos se mogu kupiti čak dva stana. U ovom gradu na Dunavu, koji je od prestonice udaljen oko 65 kilometara, kvadrat košta 1.355 evra, pa stan prosečne kvadrature od oko 50 evra može da se kupi za 67.750 evra. Investicija uje skoro dvostruko povoljnija nego u Beogradu, a čak i u odnosu na Novi Sad razlika iznosi gotovo 50.000 evra.
Leskovcu „Niš ostaje najpovoljnija opcija među većim gradovima, dok manji gradovi poput Zaječara nude još niže ulazne troškove. U Vranju se kvadrat može pronaći i za manje od 800 evra, a najskuplji koštaoko 1.300 evra. Uje prosečna cena oglašenih stanova na 4zida oko 1.150 evra“, kaže Aleksandra Mihajlović.
Koji faktori oblikuju tržište nekretnina u manjim gradovima?
Ekonomska situacija, demografija, stanje infrastrukture, kao i starost nekretnina ključni su faktori koji oblikuju tržište nekretnina u manjim gradovima.
„Niže prosečne plate i slabija ekonomska aktivnost smanjuju kupovnu moć, ali i omogućavaju povoljnije cene kvadrata. Odliv stanovništva prema većim centrima ograničava lokalnu potražnju, ali otvara prostor za investitore koji ciljaju tržište izdavanja. Gradovi sa boljom infrastrukturom, poput Niša i Bora, beleže brži rast cena i interesovanja. U manjim gradovima često dominiraju stariji objekti koji zahtevaju renoviranje, što za investitore može biti prilika za preprodaju po višim cenama“, navodi Aleksandra Mihajlović.
Da li vredi ulagati u jugoistočnu Srbiju?
Iako jugoistočna Srbija i manji gradovi još nemaju razvijenost tržišta kakvu ima Beograd, dinamika rasta prometa i cena ukazuje na ogroman potencijal. Za investitore koji traže niže ulazne troškove, veću fleksibilnost i mogućnost dobrog prinosa, ovaj region nudi brojne opcije.
Stručnjaci smatraju da, sa cenama koje su višestruko niže od onih u prestonici, ali uz stabilan rast potražnje i infrastrukturne projekte koji polako menjaju lice gradova, jugoistočna Srbija postaje prostor koji više ne treba posmatrati samo kao “pristupačnu alternativu”, već kao strateški pametan izbor.
